APLICACION SUPLETORIA
Tratados Celebrados - España.
El texto del nuevo Código Civil y
Comercial, entre sus aciertos, trae la figura del derecho de superficie, que
había sido largamente reclamada por la doctrina. Esta figura nueva, contiene ingredientes
que la hacen muy atractiva, no sólo para cubrir claras necesidades sociales,
sino para permitir acceder a la vivienda en condiciones que tiempo atrás eran
impensadas. Básicamente, el derecho de superficie es otorgado por el
propietario a un tercero - el superficiario- que puede disponer de la propiedad
como si fuera dueño, llegando incluso a poder hipotecarla, pero con un límite
temporal de hasta 70 años, cumplido el cual la propiedad -con sus mejoras-
vuelve a su propietario original.
Pero para comprender cabalmente el
alcance y significado de este nuevo instituto, se debe dejar de lado una
arraigada posición filosófica heredada de nuestros antecesores inmigrantes para
quienes la tierra o el ladrillo representaban un bien a obtener para salvaguarda
de las futuras generaciones. De hecho, la mayoría de los argentinos cree en el
concepto incorporado de que la propiedad, la vivienda y la tierra son un bien
necesario, un “deber ser” por el que lucharon nuestros abuelos.
Sin embargo, esta nueva figura jurídica
viene a sacudir un poco nuestros conceptos y a traernos nuevas posibilidades.
Tal es el caso si se mira a otros ejemplos del mundo: si alguien deseara
adquirir una propiedad en Londres se encontrará con la sorpresa que la
propiedad no se vende sino que se da en "lease" o alquiler por 99
años. La propiedad pertenece a la Corona, o a un miembro de la nobleza y quien
quiera gozar de tener un piso en el barrio de Chelsea, por ejemplo, pagará por
un lease y no por una venta. Lo usará por cien años pero no será
propiamente el dueño aunque a todos los efectos la use como tal.
La figura del superficiario tiene un
efecto similar. El superficiario adquiere todos los derechos del dueño durante
el período que se le otorgue, pero luego de ese tiempo, la propiedad vuelve a
su antiguo propietario. Durante el tiempo del ejercicio del derecho - que
además puede ser renovable- el beneficiario se comportará legalmente, como el
verdadero dueño de la propiedad. Puede darla en garantía, subalquilar, sacar
una hipoteca, igual que un dueño. Pero, técnicamente, no lo es.
En tal sentido, ¿no sería interesante
poder acceder a una propiedad bajo la nueva forma, pero pagando la mitad o
menos de su valor? El cálculo del monto correcto es tema para un actuario,
quien podrá determinar a qué valor se puede otorgar una propiedad en derecho de
superficie de manera que permita por un lado, a quien no tiene tantos recursos
acceder a esa propiedad y, por el otro, que el dueño original haga un buen
negocio y la propiedad vuelva a sus herederos.
Este sistema está tan arraigado en
Inglaterra que es la única forma de acceder a propiedad realmente dicha y los
precios de los "lease" a veces son exorbitantes. Pero aquí recién
empezamos. ¿No sería provechoso para una joven pareja que no puede comprar una
propiedad de 250.000 dólares, tomarla en derecho de superficie por 30 años por
100.000 dólares? Luego de 10 años, por ejemplo, podrían vender ese derecho por
un precio equivalente al que pagaron y quizás encontrarse en mejores condiciones
para finalmente "comprar".
Pero el sistema también ofrece un
provechoso marco para el Estado y la construcción de viviendas sociales.
Imaginemos, por ejemplo, un terreno fiscal desocupado en Wilde. Si el Estado
propietario o la Provincia contratara con un superficiario, con quien acordara
construir viviendas destinadas a cubrir fines sociales, el superficiario podría
ceder sus derechos sobre la unidad construida a un precio reducido y por plazos
establecidos de 20, 30 o 40 años. Al cabo de los cuales la propiedad volvería a
poder del Estado o la Provincia. Siempre el Estado podrá renovar el derecho de
superficie de aquél que desea continuar con la propiedad, o puede vendérsela.
Claramente, esta figura pone en marcha varios beneficios: a) moviliza la construcción;
b) permite al Estado paliar el déficit habitacional y c) mueve el crédito.
Si se piensa en uno de los muchos
esqueletos de edificios en Buenos Aires, es posible que una compañía
constructora puede ser "superficiario" del propietario, terminar de
construir invirtiendo mucho menos -ya que no deberá preocuparse de construir al
esqueleto de la propiedad - y arrendar o traspasar sus derechos a otros
inquilinos o superficiarios que justifiquen la inversión hecha y que ocupen la
propiedad construida.
La utilidad de este nuevo instituto es
amplia y mueve la imaginación. Quizás podrán entonces disculparnos nuestros
abuelos, que hoy, en tiempo de internet y teléfonos inteligentes, de conexión
global, la propiedad también tome nuevas formas.
Escribió: ALBERTO
LUIS ZUPPI
Abogado UBA, Dr. iur. Universität des Saarlandes (Alemania), antiguo
Robert & Pamela Martin Professor of Law, Paul M. Hebert Law Center,
Louisiana State University (EEUU).
Asesor en Sena &
Berton Moreno Abogados.
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EL NOTARIADO EN MEXICO
CONSTITUCION DEL DERECHO DE SUPERFICIE
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